الفرق بين العظم والتشطيب من حيث التكلفة والتنفيذ

يعد فهم الفرق بين العظم والتشطيب خطوة أساسية قبل البدء في بناء منزل أو فيلا في السعودية خاصة عند مقارنة عروض المقاولين وتحديد الميزانية وجدول التنفيذ، فمرحلة العظم تنشئ الهيكل الإنشائي للمبنى، بينما تحول مرحلة التشطيب المساحات إلى بيئة قابلة للاستخدام وفق التصميم والمواصفات المطلوبة.

الفرق الأساسي هو أن العظم يشمل تنفيذ العناصر الإنشائية للمبنى مثل الأساسات والأعمدة والأسقف، أما التشطيب فيشمل أعمال تجهيز الأسطح والتمديدات والتكسية والدهانات والأبواب والتجهيزات النهائية بحسب نطاق العقد.

ومع ذلك توجد أعمال قد يختلف تصنيفها بين عقود المقاولات مثل المباني بالطوب أو البلوك، والعزل، والتمديدات التأسيسية لذلك لا يكفي الاعتماد على اسم المرحلة وحده بل يجب تحديد البنود المشمولة في كل عرض سعر.

ما الفرق بين العظم والتشطيب في البناء؟

يظهر الفرق بين العظم والتشطيب في طبيعة الأعمال والهدف من كل مرحلة وطريقة استلامها، فالعظم يركز على سلامة الهيكل الإنشائي وتنفيذه وفق المخططات بينما يركز التشطيب على تجهيز المبنى للاستخدام وتحقيق الجودة الوظيفية والجمالية.

ولا يعني انتهاء العظم إمكانية بدء جميع أعمال التشطيب مباشرة فقد تكون هناك أعمال مبانٍ أو عزل أو اختبارات أو تجهيزات يجب إنجازها أولًا.

ما المقصود بمرحلة العظم في البناء؟

مرحلة العظم هي المرحلة التي يتم فيها إنشاء الهيكل الإنشائي للمبنى وفق المخططات المعتمدة بحيث تتكون العناصر الأساسية المسؤولة عن نقل الأحمال إلى التربة.

وتختلف تفاصيل هذه المرحلة باختلاف النظام الإنشائي للمشروع وطبيعة الأرض وعدد الطوابق.

1. أعمال الحفر وتجهيز الموقع

تبدأ الأعمال بعد استكمال المتطلبات اللازمة للمشروع وتشمل تحديد المحاور والمناسيب وتنفيذ الحفر وفق المخططات وتقرير التربة.

وقد تتطلب بعض المواقع إجراءات إضافية مثل تدعيم جوانب الحفر أو معالجة المياه، بحسب ظروف الموقع والتصميم.

2. تنفيذ القواعد والأساسات

تشمل تجهيز حديد التسليح والقوالب وصب الخرسانة وتنفيذ العناصر المرتبطة بالأساسات وفق التصميم الإنشائي المعتمد.

ويجب فحص الأعمال قبل الصب والتأكد من الأبعاد والمناسيب ومواقع التسليح.

3. الأعمدة والكمرات

تنفذ الأعمدة والكمرات بحسب النظام الإنشائي مع الالتزام بالتفاصيل المعتمدة للتسليح والخرسانة والقوالب.

ولا يجوز تغيير أبعاد العناصر أو مواقعها دون مراجعة المصمم الإنشائي المختص.

4. الأسقف والبلاطات الخرسانية

تشمل تجهيز الشدات والتسليح والفتحات والتنسيق مع التمديدات اللازمة قبل الصب.

وتتطلب هذه المرحلة فحصًا دقيقًا قبل الصب ومتابعة تنفيذ الخرسانة ومعالجتها وفق المواصفات.

5. السلالم والعناصر الإنشائية الأخرى

تنفذ السلالم والجسور والعناصر الإضافية بحسب تصميم المبنى وقد تشمل أعمال العظم عناصر خاصة تختلف من مشروع إلى آخر.

هل بناء الجدران والبلوك من العظم؟

يختلف ذلك بحسب نطاق العقد؛ فقد تدرج أعمال المباني ضمن عقد العظم أو تنفذ كبند منفصل بعد اكتمال أجزاء من الهيكل الإنشائي.

ولهذا يجب تحديد ما إذا كان عرض مقاول العظم يشمل البلوك والعتبات وأعمال المباني الأخرى أم يقتصر على الخرسانة والعناصر الإنشائية.

ولفهم نطاق التعاقد على هذه المرحلة يمكن التعرف على خدمات الإنشاءات والعظم ومتطلبات تنسيقها مع بقية مراحل المشروع.

ما المقصود بمرحلة التشطيب في البناء؟

مرحلة التشطيب هي مجموعة الأعمال التي تنفذ لتجهيز المبنى للاستخدام بعد إنشاء هيكله الأساسي واستكمال الأعمال السابقة اللازمة وتشمل تجهيز الأسطح والأنظمة والخامات والتجهيزات النهائية.

ولا تقتصر التشطيبات على الدهانات والأرضيات بل تشمل تنسيق أعمال متعددة لضمان أداء المبنى بصورة مناسبة.

• أعمال الكهرباء

تشمل التمديدات والتأسيس واللوحات والمفاتيح والمقابس ووحدات الإضاءة وفق المخططات ونطاق العقد.

ويجب اختبار الأنظمة قبل إغلاق التمديدات وبعد استكمال التركيب بحسب متطلبات المشروع.

• أعمال السباكة

تشمل شبكات التغذية والصرف والتجهيزات الصحية والتوصيلات اللازمة للمطابخ ودورات المياه.

ويعد اختبار التمديدات قبل إغلاق الجدران والأرضيات من الخطوات المهمة لتقليل احتمالات إعادة العمل.

• أعمال اللياسة وتجهيز الأسطح

تنفذ اللياسة أو أنظمة تجهيز الأسطح المناسبة بعد استكمال الأعمال التي يجب إخفاؤها داخل الجدران.

ويجب التأكد من استواء الأسطح وجاهزيتها قبل تطبيق الدهانات أو الكسوات.

• الأرضيات والسيراميك والبورسلان

تشمل تجهيز الأرضيات وتنفيذ الميول المطلوبة وتركيب البلاط أو المواد الأخرى حسب التصميم.

وتختلف متطلبات التركيب بحسب نوع الخامة ومكان استخدامها.

• الأسقف والجبس بورد

يمكن تنفيذ أسقف مستعارة أو تفاصيل جبسية لإخفاء بعض الخدمات وتنسيق الإضاءة مع الحفاظ على فتحات الصيانة المطلوبة.

• الدهانات والكسوات

تشمل تجهيز الأسطح وتطبيق أنظمة الدهانات أو الكسوات الداخلية والخارجية المناسبة.

ويجب اختيار المنتجات وفق طبيعة الاستخدام وظروف الموقع.

• الأبواب والنوافذ والتجهيزات النهائية

تشمل تركيب الأبواب والإكسسوارات والتجهيزات الصحية ووحدات الإضاءة والعناصر الأخرى المحددة في العقد.

وتندرج هذه الأعمال ضمن خدمات التشطيبات الداخلية والخارجية، التي تتطلب تنسيقًا بين التخصصات المختلفة ومراحل التنفيذ.

الفرق بين العظم والتشطيب من حيث ترتيب مراحل البناء

لا تبدأ أعمال التشطيب بمعزل عن الأعمال الإنشائية بل توجد علاقة مباشرة بين جاهزية الهيكل وبدء التمديدات والتكسية والتجهيزات النهائية.

ويمكن توضيح التسلسل العام كما يلي:-

قد تتداخل بعض المراحل وفق خطة التنفيذ ولا يعني هذا الجدول أن جميع المشاريع تتبع التسلسل نفسه حرفيًا.

ويمكن الاستفادة من مراحل تشطيب الفيلا عند تنظيم أعمال ما بعد العظم وتحديد الترتيب المناسب بين التمديدات والتكسية والتجهيزات.

ما الفرق بين العظم والتشطيب من حيث التكلفة؟

تكلفة العظم ترتبط أساسًا بكميات الأعمال الإنشائية والمواد وطبيعة التصميم والموقع بينما تتأثر تكلفة التشطيب بدرجة كبيرة بمستوى الخامات والتجهيزات والتفاصيل المطلوبة.

ولا يمكن اعتبار إحدى المرحلتين أعلى تكلفة دائمًا فقد تختلف النتيجة بحسب مساحة المبنى وعدد طوابقه ونظامه الإنشائي ومستوى التشطيب.

عوامل تؤثر في تكلفة العظم

تشمل طبيعة التربة ونوع الأساسات وكميات الخرسانة وحديد التسليح وتعقيد التصميم الإنشائي وارتفاع المبنى وظروف الموقع وأعمال النقل والمعدات.

عوامل تؤثر في تكلفة التشطيب

تشمل نوع الأرضيات والأبواب والنوافذ والدهانات والأدوات الصحية والإنارة والتكييف والتصاميم الخاصة ومستوى جودة المواد والتركيب.

مقارنة بين عوامل التكلفة

هل سعر متر العظم هو نفسه سعر متر التشطيب؟

لا، لأن نطاق الأعمال وطريقة احتساب المساحات والبنود يختلفان بين المرحلتين.

كما يجب الانتباه إلى أن سعر المتر قد يُحتسب على أساس مسطح البناء أو مساحات أعمال فعلية، بحسب نوع العقد والبند.

لذلك لا تكفي مقارنة رقمين دون مراجعة جدول الكميات والمواصفات والاستثناءات.

الفرق بين العظم والتشطيب من حيث مدة التنفيذ

تختلف مدة العظم والتشطيب حسب حجم المشروع وتعقيده وعدد العمال وتوفر المواد واعتماد المخططات وتسلسل الأعمال.

فمرحلة العظم تتأثر ببرنامج صب الخرسانة ومتطلبات المعالجة وفك الشدات وفق التصميم والمواصفات، بينما تتأثر مرحلة التشطيب بتعدد التخصصات وتداخل الأعمال وفترات التجفيف والتوريد والتركيب.

ومن الأخطاء تحديد مدة ثابتة لجميع الفلل اعتمادًا على المساحة وحدها.

كيف يمكن تقليل التأخير بين المرحلتين؟

يساعد اعتماد المخططات والتجهيزات مبكرًا على تقليل التعديلات بعد تنفيذ الهيكل.

كما يفضل تحديد مواقع فتحات الخدمات ومسارات الأنظمة قبل صب العناصر التي تتطلب تنسيقًا مسبقًا مع منع أي تعديل إنشائي غير معتمد.

قائمة انتقال آمن من العظم إلى التشطيب

من أهم القرارات التي تؤثر في جودة المشروع تحديد متى يكون المبنى جاهزًا للانتقال من مرحلة العظم إلى التشطيب.

فقد يبدو الهيكل مكتملًا من الخارج، بينما توجد ملاحظات إنشائية أو تعارضات في المخططات أو أعمال لم تُستلم بعد.

ويمكن استخدام القائمة التالية قبل السماح ببدء الأعمال اللاحقة.

لماذا يعد محضر التسليم بين المرحلتين مهمًا؟

يساعد محضر التسليم على توثيق حالة المبنى والأعمال المنجزة والملاحظات القائمة قبل دخول مقاول التشطيب.

كما يقلل الخلافات بشأن مسؤولية معالجة العيوب التي قد تكتشف لاحقًا.

ولا يعد محضر التسليم بديلًا عن الاعتمادات والفحوص الهندسية المطلوبة للمشروع.

هل الأفضل التعاقد مع مقاول واحد للعظم والتشطيب؟

يعتمد القرار على حجم المشروع وخبرة المقاول وطريقة الإدارة والميزانية ولا توجد صيغة واحدة تناسب جميع الملاك.

التعاقد مع مقاول واحد

يمكن أن يساعد التعاقد مع جهة واحدة على تقليل عدد الأطراف المسؤولة عن التنفيذ وتسهيل التنسيق بين الأعمال الإنشائية والتشطيبات.

لكن يجب أن يتضمن العقد مواصفات واضحة لكل مرحلة وجدولًا زمنيًا وآلية للاستلام وتحديد المسؤوليات والضمانات.

التعاقد مع مقاول عظم ومقاول تشطيب منفصلين

يتيح هذا الخيار اختيار جهة متخصصة لكل مرحلة، وقد يوفر مرونة أكبر في مقارنة العروض.

وفي المقابل يحتاج إلى إدارة دقيقة لعملية التسليم بين المقاولين وتحديد مسؤولية كل طرف عن الأعمال السابقة واللاحقة.

وإذا كان المشروع فيلا سكنية، فمن المهم مقارنة نطاق الأعمال المتاح لدى شركة تشطيب فلل مع نطاق عقد العظم، لتجنب تكرار البنود أو استبعاد أعمال ضرورية من العقدين.

الفرق بين استلام العظم واستلام التشطيب

تختلف طريقة الاستلام لأن كل مرحلة تتضمن أعمالًا ذات طبيعة مختلفة.

استلام أعمال العظم

يركز استلام العظم على المطابقة للمخططات الإنشائية والمواصفات والاختبارات المطلوبة ويشمل مراجعة العناصر المنفذة والأبعاد والمناسيب وتوثيق الملاحظات.

ويجب تنفيذ الفحوص اللازمة في توقيتها الصحيح، فبعض الأعمال لا يمكن فحصها بالطريقة نفسها بعد تغطيتها بالخرسانة.

استلام أعمال التشطيب

يركز استلام التشطيب على جودة الأسطح والتركيب والأداء والتشغيل ويشمل مراجعة الأرضيات والدهانات والأبواب والتمديدات والأجهزة والتجهيزات بحسب نطاق المشروع.

ولا يقتصر الاستلام على المظهر بل يجب التأكد من عمل الأنظمة وتنفيذ الاختبارات المطلوبة.

أبرز الفروق عند الاستلام

أخطاء شائعة عند الانتقال من العظم إلى التشطيب

1- بدء التشطيب قبل معالجة الملاحظات

قد يؤدي إغلاق الأسطح قبل معالجة المشكلات إلى صعوبة الوصول إليها وارتفاع تكلفة الإصلاح.

الحل: اعتماد محضر استلام وتحديد الأعمال المسموح ببدئها قبل إغلاق أي عناصر.

2- تعديل الجدران والفتحات دون مراجعة المخططات

قد تتطلب بعض التعديلات مراجعة إنشائية أو تنسيقًا مع الأنظمة الكهربائية والميكانيكية.

الحل: مراجعة المخططات واعتماد التعديلات من المختصين قبل التنفيذ.

3- عدم توحيد المخططات بين المقاولين

قد يعمل مقاول العظم ومقاول التشطيب وفق نسخ مختلفة من المخططات.

الحل: اعتماد نسخة مرجعية واضحة وتوثيق جميع التعديلات المعتمدة.

4- شراء خامات التشطيب قبل تحديد المقاسات النهائية

قد يؤدي الشراء المبكر دون اعتماد التفاصيل إلى عدم توافق بعض المنتجات مع المساحات أو التمديدات.

الحل: اعتماد المقاسات والمواصفات وجداول التوريد قبل إصدار طلبات الشراء.

5- إهمال اختبارات التمديدات

قد تتسبب التمديدات غير المختبرة في أعمال تكسير وإصلاح بعد الانتهاء من التشطيبات.

الحل: تنفيذ الاختبارات المطلوبة وتوثيق نتائجها قبل إغلاق الجدران والأرضيات.

كيف تختار مقاول العظم والتشطيب في السعودية؟

عند اختيار المقاول لا يكفي الاعتماد على السعر الإجمالي أو مدة التنفيذ المعلنة بل يجب تقييم القدرة الفنية ووضوح العقد وجودة إدارة المشروع.

ومن المهم مراجعة النقاط التالية:-

1. نطاق الأعمال: تحديد البنود المشمولة والمستثناة في كل مرحلة.
2. المواصفات: توضيح المواد والأنظمة والمستويات المطلوبة.
3. الجدول الزمني: تقسيم المشروع إلى مراحل قابلة للمتابعة.
4. آلية الدفعات: ربط الدفعات بمراحل إنجاز محددة وفق العقد.
5. الإشراف والفحص: تحديد المسؤول عن اعتماد الأعمال.
6. إدارة التغييرات: توثيق أي تعديل في التكلفة أو المدة أو المواصفات.
7. الاستلام: تحديد إجراءات الاستلام المرحلي والنهائي.
8. الضمانات: توضيح الالتزامات والضمانات المنطبقة على الأعمال.

كما ينبغي التحقق من التراخيص والمتطلبات التنظيمية الخاصة بالمشروع من خلال الجهات المختصة، ومراعاة أحكام كود البناء السعودي ذات الصلة.

الخاتمة

يتضح الفرق بين العظم والتشطيب في أن مرحلة العظم تهدف إلى إنشاء الهيكل الإنشائي للمبنى بينما تهدف مرحلة التشطيب إلى استكمال الأنظمة والأسطح والتجهيزات اللازمة للاستخدام.

وتتطلب كل مرحلة مخططات ومواصفات وفحوصًا مختلفة كما تختلف عوامل التكلفة والمدة وطريقة الاستلام لذلك يعد تحديد نطاق الأعمال والتنسيق بين المقاولين وتوثيق التسليم من أهم الخطوات التي تساعد على تنفيذ مشروع سكني منظم وتقليل الخلافات وإعادة العمل.

ابدأ مشروع البناء والتشطيب مع حداثة للديكور

تقدم حداثة للديكور خدمات الإنشاءات والعظم والتشطيبات الداخلية والخارجية، بما يساعد على تنسيق مراحل المشروع وفق المخططات والمواصفات المعتمدة.

ويمكن مناقشة احتياجات المشاريع السكنية في جدة ومكة المكرمة والطائف والدمام والخبر والأحساء والظهران والجبيل، بحسب نطاق الخدمة المتاح.

تواصل مع فريق حداثة لمناقشة مشروعك وطلب عرض يناسب مرحلة البناء الحالية، سواء كنت تخطط لتنفيذ العظم أو الانتقال إلى التشطيبات النهائية.

مصادر ومراجع

• كود البناء السعودي

• الهيئة السعودية للمقاولين

• الهيئة السعودية للمواصفات والمقاييس والجودة

أسئلة شائعة